整包轉讓提案

用 NT$3,020 萬，
買下台中兩個據點的房產與營運

你的空間有限公司 × 樞紐前沿股份有限公司 × 大忠南街館 74 坪房產

房產 2,220 萬＋公司 800 萬不含成長，稅前年報酬約 8.4%159 戶在租，大忠南街館滿載

交易條件

房產（大忠南街館 74 坪）NT$22,200,000

兩家公司 100% 股權NT$8,000,000

合計開價NT$30,200,000

付款與貸款現金交割，貸款由你清償

預期年度收益（不含任何成長）

公司稅後，第一年NT$865,917

公司稅後，第二年起NT$1,249,917

房產租金口徑，稅前NT$960,000

整包稅前，第二年起NT$2,522,396 8.4%

買進理由

三個數字，你可以自己驗

客戶搬不走

在租 159 戶，其中公司與行號登記 146 戶
登記戶一旦把這個地址用在營業登記上，搬走要到稅務與工商單位辦變更
平均存續 16.2 個月，近年每年流失約 12% 到 17%，由新簽客戶補位

一個滿載，一個還有空位

大忠南街館登記約 109 戶，辦公室長租全數租出
樞紐前沿的環瑞館登記 37 戶，容量 76 戶，還有 39 個位子
登記戶月費平均 1,695 元，台中同類方案的公開低價帶約 833 到 1,500 元

帳可以對，價可以查

1,072 筆銀行流水，逐筆做過餘額連鎖檢查
房產有實價登錄可查；公司 800 萬，約是 2027 年模型盈餘的 3.8 倍，低於常見的 4 到 6 倍（模型含環瑞館填滿的假設）
帳上現金加定存 173.6 萬，是客戶押金 94.0 萬的 1.8 倍

競爭壁壘

為什麼這門生意不容易被複製

護城河 1

自有據點，租約有公證

大忠南街館 74 坪是自有產權，這次一併轉讓
環瑞館租約到 2030 年 2 月，有公證
借址登記需要合規的地址資源，同業很難短期建起來

護城河 2

自研系統，一個人就能顧

合約自動化、催款、台帳管理，全部自己寫
目前營運只有 2 名員工
系統含程式碼與帳號，一併轉讓

護城河 3

還沒用的空間

環瑞館空位 39 個，會議室與場地近一兩年沒有主動經營
公司持有 2026 年通過的 TTQS 訓練機構版資格，登記在你的空間有限公司，還沒變現
資格效力與報備方式，交易前要向主管機關確認

交易標的

一棟房產，兩家公司，整包轉讓

房產和公司分開標價，你可以各自驗證，再看合計。

公司交易條件

標的你的空間有限公司、樞紐前沿股份有限公司

取得股權兩家各 100%

開價NT$8,000,000

你拿到兩個據點的營運、客戶合約、自研系統

公司現金不隨公司出售，押金以現金覆蓋

預期年度收益（含 8 萬房產租金為費用，不含成長）

第一年稅後（含交接費 48 萬）NT$865,917

第二年起稅後NT$1,249,917

對公司開價15.6%（稅後，第二年起）

兩家公司一起賣：大忠南街館由你的空間有限公司出租，環瑞館由樞紐前沿股份有限公司出租。賣方一年內退出營運。

考量點	房產	公司（兩家）
開價	NT$22,200,000	NT$8,000,000
年收益（不含成長）	租金口徑 96 萬，稅前 4.3%	稅後 125.0 萬，15.6%（第二年起）
價格怎麼驗	實價登錄與鑑價	銀行流水、日記帳、客戶台帳
主要風險	房價漲跌、持有稅費	客戶續約、人力與成本
出場	房產可單獨出售	公司可整家出售；環瑞館空位與訓練業務是還沒用的空間
一併買的好處	房租變成自己的，不再付給別人；房產也鎖住了據點

財務預測

財務預測（含計算公式）

所有計算都攤開來，可逐步驗算。以下是模型假設，不是承諾。

收入與成本的算法

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本館收入2025 年底月費合計 275,855 × (1＋月費年調幅)^年數 × 12

環瑞館收入（既有 37 戶月費 92,140 ＋新增戶平均數 × 2,425）× 12戶數由 37 線性填到目標，2028 年達標，之後持平

人力成本月薪 × 12 × 1.15（勞健保退），每年 +3%

其他營運費用基期 256,971（含加盟權利金，稅捐也在內），每年 +2%

交接費第一年 480,000（前 6 個月每月 5 萬，後 6 個月顧問每月 3 萬）

稅營利事業所得稅 20%

整包不付租金你同時買下房產，大忠南街館的租金不再付出去；房價漲跌和持有成本在下面可以調

調整參數，即時更新預測

A — 營運參數

環瑞館 2028 年填到幾戶68 戶

3776

本館月費年調幅2%

0%5%

人力月薪合計（萬）8.0 萬

6 萬12 萬

其他營運費用（萬／年）25.7 萬

15 萬40 萬

B — 房產與持有

房產單價（萬／坪）30 萬

25 萬35 萬

公司價格（萬）800 萬

700 萬900 萬

房價年漲幅0%

−5%8%

額外修繕與持有成本（萬／年）0 萬

030 萬

—

5 年累計稅後淨利

—

第 2 年稅前年報酬（對合計價格）

—

5 年後房產估值

—

5 年累計回收占合計價格

五年趨勢

年度預測（含公式）

年度	本館收入	環瑞館收入	年收入	成本	稅前盈餘	稅後淨利

累計淨利與房產估值

你的回收（整包）

年度	稅後淨利	累計淨利	累計淨利＋房產價差

交接分工

買了之後，誰做什麼

你的責任（買方）

1先簽保密協議，完成自己的查核（含請你的會計師看帳）
2現金交割，並在交割時清償房產上的貸款
3接手兩個據點的營運與租約，環瑞館的連帶保證如何處理，交割前另議
4支付一年的賣方交接費，共 48 萬

賣方責任

1交割前，完成股權移轉所需的公司型態與股票簽證程序
2一年交接：客戶、營運流程、合作窗口、供應商；前 6 個月每月 5 萬，後 6 個月顧問每月 3 萬，工時上限寫進契約
3自研 AI 與客戶管理系統（含程式碼與帳號）、營運 SOP、客戶資料庫與繳費歷史，依個資規定交接

為什麼這樣安排：賣方一年內退出營運，所以條件以乾淨交割為主：現金、不分期、不附盈餘對賭，公司現金不隨售，客戶押金以現金足額覆蓋。

執行計畫

從簽保密協議到交割

交易條件

重點條款

付款

現金交割。不分期、不附盈餘對賭

貸款

房產上的貸款由你在交割時清償，抵押權塗銷後過戶

公司現金

不隨公司出售；交割時帳上現金以足額覆蓋客戶押金為準

賣方退出

一年交接，工時上限寫進契約；交接費 48 萬由你支付

範圍

兩家公司股權、房產、自研系統。離碼與 SIIR 計畫不在範圍內

保密與查核

簽保密協議後開資料室；客戶個資在簽約後才揭露

誠實評估

風險與限制

風險	影響	做法
財報是依銀行流水整理的自結資料，不是會計師查核	中	交割前請你的會計師重新查核；2025 年 6 月對帳單已無法下載，只能確認帳戶淨變動
房產價格是估算	中	依實價登錄與鑑價調整，開價前先看實價
客戶續約與流失	中	登記戶搬走要改公司登記地址；近年每年流失約 12% 到 17%，由新簽補位，可從客戶台帳逐戶檢驗
本公司是加盟店	中	每月權利金 1 萬元，另有 30 萬加盟押金存放在總公司；台南據點不是本公司的資產
環瑞館租約與連帶保證	低	租約到 2030 年 2 月、有公證；連帶保證的處理在交割前另議
股東往來與押金的處理	低	交割前清理股東往來；客戶押金以現金足額覆蓋

用 NT$3,020 萬，
買下台中兩個據點的房產與營運