159戶在租
兩館合計（2026-08 系統快照），其中公司與行號登記 146 戶。
大忠南街館現場，2026 年 1 月拍攝；首圖為櫃檯。現場看房在簽保密協議後安排。
大忠南街館的房產，加上經營大忠南街館、環瑞館的兩家公司 100% 股權，一次轉讓。只算現有在租客戶的月費、月費不調漲，整包一年公司層級稅後約 172 萬。房產和公司分開標價，你可以各自查證。
大忠南街館現場，2026 年 1 月拍攝；首圖為櫃檯。現場看房在簽保密協議後安排。
公司或行號辦營業登記，要有一個地址。很多剛創業的老闆沒有自己的辦公室，就向商務中心租一個可以登記的地址，按月付費，需要時再租辦公室或座位。
約 15 家事務所轉介，轉介來的客戶佔全部約 23%（環瑞館在租客戶約 68%）；有佣金，常見為一個月月費。
其餘主要是口碑與自然上門，廣告支出幾乎為零。
營業登記地址，月費中位數 1,800 元
辦公室長租、自由座、會議室
兩館月費合計約每月 36.8 萬（含稅）
押金先收，月費多為預收
登記席位上限 107 席，全數登記；辦公室 A 到 F 全數租出。系統列 109 戶，多出的是待遷出或轉換中的客戶，沒有超收。報給稅務機關的平面圖附全場 107 席租戶名冊。
登記戶 37 戶，容量 76 戶，還有 39 個位子。其中一戶約佔該館月費 35%，租約到 2027 年 3 月。房租目前每月 3 萬，2027 年 3 月起每月 3.2 萬；租約到 2030 年 2 月，有公證。
賣方走了，客人和轉介會不會跟著走？
會有影響，所以交接排一年：前半年賣方全職在場，逐家帶你認識轉介的事務所與供應商。客戶合約、繳費紀錄與押金台帳都存在客戶管理系統。轉介是各事務所自己的合作，賣方負責引薦，不能保證每一家都延續。
兩館合計（2026-08 系統快照），其中公司與行號登記 146 戶。
已結束的 141 戶，平均租了 16.2 個月，中位數 12.1 個月。借址客戶本來就有一批會收掉公司或搬走，這門生意靠的是每年新簽補上。資料來自客戶管理系統，簽保密協議後可逐戶核對（去識別化，客戶名稱在簽約後揭露）。
房產是一筆可以查價、可以貸款的資產；公司是一門要經營的生意。兩者用房產的租金接起來：公司的盈餘，是先付了這筆租金之後的數字。
同街屋齡 25 年以上的大樓，2023 年 1 月以來 36 筆成交，每坪 19.8 萬到 32.3 萬，中位數 26.2 萬。同棟近三年沒有成交可以直接比對，所以參考同街屋齡約 30 年的「藝術人生」，中位數 30.2 萬，本案取 30 萬。
要注意：同街 60 坪以上的成交，每坪在 20.7 萬到 28.4 萬，本案 74 坪取 30 萬高於這個區間。價格以你自行鑑價為準。
來源：內政部不動產交易實價查詢服務網，門牌含「大忠南街」，2026-11-03 查詢。謄本：民國 80 年完工，主要用途住家用。
800 萬買到的是兩館現在的營運：在租 159 戶的合約與押金關係、客戶管理系統、轉介網絡，以及一年的過渡交接。
公司部分每年稅後約 95 萬，800 萬約是它的 8.4 倍。這 95 萬只算現在在租客戶的月費，月費不調漲，環瑞館不再增加客戶，並且先付了房產租金每月 8 萬（賣方估計，未經估價）。
沒有算進去的：設立登記代辦、場地等月費以外的收入；環瑞館的 39 個空位；自由座與會議室。
公司層級稅後，約是總價 3,020 萬的 5.7%。第一年另付交接費 48 萬（列為費用），稅後約 133 萬。
這個數字假設流失與新簽約維持過去的速度。若登記客戶比現在少 10 戶，一年稅後約少 15.5 萬；下面的試算可以自己調。
算法：兩館在租月費換成未稅；人力以每月 8 萬加勞健保計，涵蓋兩館；扣環瑞館房租，以及兩館的加盟權利金（大忠南街館每年 12 萬含在營運費用裡）；大忠南街館不付房租但計房屋稅；營利事業所得稅以 20% 簡化。地價稅、修繕、保險未列；分配到個人另有股利所得稅。財務是自結資料，不是會計師查核。
公司股權要用現金買；房產可以向銀行貸款。拉動看看自備款與每年現金。
房產謄本為住家用，貸款成數受中央銀行選擇性信用管制，依你以個人或公司名義購買、名下住宅戶數而定；以公司名義購買的成數明顯較低。實際成數與利率以銀行核貸為準，銀行鑑價可能低於成交價。20 年本息平均攤還，利息以貸款額乘利率估算，略高於第一年實際利息；盈餘以第二年起計，未扣第一年交接費；自備款未含契稅、印花稅、規費與代書費。
| 房產貸款 | 1,332 萬 |
| 你的自備款 | 1,688 萬 |
| 每年房貸本息 | 84.7 萬 |
| 每年稅後盈餘，再扣房貸利息 | 138.7 萬 |
| ÷ 自備款 | 8.2% |
| 再扣還本金後的現金 | 87.3 萬 |
| ÷ 自備款 | 5.2% |
稅後以公司層級 20% 簡化，利息不抵稅；未計股利所得稅與個人綜合所得稅，實際到你手上的現金會更低，請會計師依你的持有方式重算。還的本金是存進你自己的房產淨值，不是費用，所以兩個比率都列出來。
上限 20 席，現在只租出 5 席，從沒主動銷售過。需求還沒驗證，所以不估金額。
近一兩年沒有主推，只有熟客零星使用，帳上有零星的歷史收入。
你的空間持有 TTQS 訓練機構版評核（2026 年通過），是申辦部分政府補助訓練的條件之一。股權交易後是否延續、效期多久，以主管機關確認為準。
你會多拿到三樣東西：一個有會議室的實體據點、兩館合計 146 家登記的公司與行號（大忠南街館約 109 家），以及申辦補助訓練需要的評核資格。場地與訓練資格在大忠南街館，客戶分在兩館。
要先知道的：目前客戶的記帳轉包給合作的會計師事務所，客源也有不少來自事務所轉介；直接把客戶導去做記帳，可能影響轉介關係。客戶資料的使用要符合個人資料保護法。
大忠南街館平面配置示意（空白版，不含租戶名稱）：櫃檯與共用區、會議室、辦公室與座位區。報給稅務機關的版本附全場 107 席租戶名冊：簽保密協議後先看遮掉名稱的版本，完整名冊簽約後提供。
建物謄本、所有權狀、使用執照、房屋稅單；臺中市都市發展局 114 年 10 月的土地使用分區證明書（基地為第一種商業區與第二種住宅區）。大忠南街館每位客戶簽約時，都附建物所有權狀、使用執照、土地使用分區、房屋稅單與房屋使用同意書。環瑞館缺的使用執照、土地使用分區證明、建物謄本，交割前補齊或說明。
你的空間：2024 年 5 月到 2026 年 7 月的銀行對帳單（缺 2025 年 6 月）。樞紐前沿：帳簿與銀行對帳單交割前補齊。兩家公司的營業稅與營利事業所得稅申報書、客戶押金逐戶台帳（去識別化）、合約範本。建議請你的會計師查核。
價格、合約範本、客戶名單、營運方式由加盟館自己決定；台中館加盟續約範本所列期限到 2030 年 6 月；雙方簽署的合約與環瑞館的加盟合約，交割前補齊。品牌是授權，不是所有權；轉讓需加盟總部書面同意，列為交割前提。
兩名投保員工就是賣方夫妻，交接期滿離開，沒有第三方員工的資遣與年資問題。接手後的人力試算以每月 8 萬加勞健保計，約一名全職人員（賣方估計），負責櫃檯、信件、收款、續約與客服；你本人投入的時間沒有計入成本。
先聊你的需求與資金安排。
提供上一段列的文件、帳與申報；客戶個資在簽約後才揭露。
你自行請鑑價與會計師查核，同時向銀行詢問貸款條件。
不動產買賣契約（出賣人為屋主），加上兩家公司的股權轉讓契約，一起簽署。
交割前提：你的空間改制為股份有限公司並完成股票簽證；取得加盟總部書面同意；環瑞館房東同意更換連帶保證人。你的銀行撥款代償原房貸、塗銷抵押、過戶；同時交付股權。兩家公司帳上現金各自足額覆蓋客戶押金。
前 6 個月全職交接，後 6 個月顧問。
| 風險 | 可能怎樣 | 賣方怎麼處理 | 你可以怎麼驗 |
|---|---|---|---|
| 客戶流失與賣方離開 | 每年都有客戶結束；賣方離開後，轉介與新簽約可能變少。每少 10 戶登記客戶，一年稅後約少 15.5 萬。 | 一年過渡，逐家引薦轉介事務所與供應商。 | 客戶動態表、佣金紀錄、合約。 |
| 環瑞館客戶集中 | 最大一戶約佔該館月費 35%，租約到 2027 年 3 月；不續約時，整包每年稅後約少 29 萬。 | 資料室提供該戶合約。 | 試算區可勾選這個情境。 |
| 帳是自結的 | 財務資料依銀行流水與申報整理，不是會計師查核；樞紐前沿目前只有申報書。 | 提供對帳單、申報書與台帳；樞紐前沿的帳簿交割前補齊。 | 請你的會計師查核。 |
| 公司過去的帳稅責任 | 股權交易，公司過去的稅務、勞健保等責任跟著公司。 | 在股權轉讓契約裡做聲明保證，並約定賠償範圍與期間；賣方已知的待釐清項目在資料室逐項列出。 | 會計師查核申報與帳。 |
| 房價 | 每坪 30 萬高於同街老大樓的中位數 26.2 萬，也高於同街 60 坪以上的成交區間。 | 附同街成交資料。 | 自行鑑價、查實價登錄。 |
| 用途與貸款 | 謄本主要用途為住家用，現作商務中心使用；以公司名義購買，貸款成數明顯較低。 | 提供謄本、使用執照與土地使用分區證明。 | 請地政士或律師確認，向銀行確認核貸條件。 |
| 加盟延續 | 總部不同意，品牌授權無法延續。 | 交割前取得書面同意，列為交割前提。 | 同意書。 |
| 環瑞館租約 | 租約到 2030 年 2 月；主約終止時，轉租的客戶要遷出登記。 | 交割前取得房東同意更換連帶保證人。 | 租約與公證書。 |
| 系統權利 | 客戶管理系統的程式與帳號在賣方個人名下，部分程式由同事與外包參與。 | 交割時一併辦理權利轉讓，維護方式簽約前約定。 | 轉讓文件。 |
3,020 萬裡，2,220 萬是大忠南街 74 坪的房產，可以對照同街成交價，也可以向銀行貸款；800 萬買的是兩館正在運作的營運，在租 159 戶、一年過渡交接。只算現有月費，整包一年公司層級稅後約 172 萬。
下一步：來電約談，先談你的需求與資金安排；之後簽保密協議、開資料室。